【家づくりの流れ⑥】住宅ローンの組み方を検討しよう！

土地とハウスメーカーの候補が絞られてきて、概算見積もりをもらいました。

当たり前ではありますが、何千万という金額、とても手持ちのお金で支払うことなどできません。

そうなると、必ず利用しなければならなくなるのが住宅ローンです。

住宅ローン、一言で言ったらただ単にお金を借りるだけなのですが、実はいろいろな契約内容があって意外と奥が深いのです。

そのため、決めるのがめんどくさかったり分からなかったりして、ついついハウスメーカーや銀行の営業の方の言われるがままに契約してしまいがちです。

でも、住宅ローンの契約内容はローンの支払い金額にも直結するので、意外と後から契約内容をもっと考えておけば良かったと後悔する人もい多いです。

そんな後悔をしないためにも、自分でもしっかり契約内容を検討して、ローンの組み方を考えていきたいですね。

もちろん、そのための方法はこれからお話していきますよ。

住宅ローン契約の流れ

それではここから、住宅ローンの組み方についてお話していきます。

まずは、細かい契約内容を見ていく前に、ローン契約の流れを確認しておきたいと思います。

こちらです。

このように、住宅ローン契約の流れは、「契約内容の検討→事前審査（仮審査）→建築確認申請→本審査→ローン契約→融資の実行」といった内容になります。

まずやるのは、ローンの契約内容の検討です。

ここで、どういった内容で住宅ローンを組むのかを決めます。（検討項目は、後ほど詳しくお伝えします）

それが決まったら、ローンの事前審査（仮審査）の申し込みをします。

その後、ハウスメーカーにおうちの正式発注を行なって、建築確認申請書を提出します。

そして建築確認申請書提出後にローンの本審査を行い、それに通ったら晴れて契約となります。

ローンの使えるタイミング

初めての家づくり、ローンの使えるタイミングを知っておくことも大切な作業になります。

そこで、注文住宅を建てる場合に発生する大きなお金が必要になるイベントと、その支払いに使える手段をまとめた表を作成しました。

イベント	つなぎ融資	住宅ローン
土地契約金	×	×
HM契約金	×	×
土地決済代金	○	×
着工金	○	×
上棟金(中間金)	○	×
完成(引き渡し時)	住宅ローンで返済	○

表をご覧になられると分かるように、実は住宅ローンが使えるのはおうちが完成した時で、それまでの支払いに住宅ローンは使えないのです。

これは、住宅ローンは完成したおうちを担保にして借りる仕組みになっているため、肝心のおうちが完成していなかったら担保がないので支払いできないからです。

しかし、大きなお金が必要なイベントは、土地の購入などおうち完成前にも何回かあります。

そしてそんな時に困らないように、「つなぎ融資」という住宅ローンを借りるまでの一時しのぎができる制度があります。

つなぎ融資を利用すると、住宅ローンの融資を受けた日に全額返済することを前提に、住宅ローン融資前にお金を借りることができます。

ただ、つなぎ融資は基本的には住宅ローンとセットになっており、住宅ローンの審査が通らないと使えないため、住宅ローン契約前のイベントである土地およびハウスメーカーとの契約金は、つなぎ融資を含めてローンを利用することはできません。

そのため、この部分だけは自己資金で頭金を用意しておく必要があります。

契約内容の検討

この章では、ローン契約の検討項目をお伝えしていきます。

借りる金額の検討

まず一番初めに検討するのが、住宅ローンで借りる金額です。

土地探しとハウスメーカー選びの段階で概算見積もりをもらうことによって、ある程度マイホーム購入に必要な金額が把握できていると思います。

その中から、自己資金だけでは足りない金額がおおよそ分かると思いますので、その分を住宅ローンで賄うことになります。

お金を支払うタイミングの確認

次に確認したいのが、お金を支払うタイミングです。

ハウスメーカーによって着工金や上棟金(中間金)などの工期毎にかかる金額やタイミングが違うので、いつどのくらいになるのかをしっかりと確認しておきましょう。

そして、土地代金の支払いや上棟金などおうち完成前にまとまった費用が必要になりそうな場合は、次項目で説明するつなぎ融資の検討が必要になります。

つなぎ融資の検討

先ほどからお話ししてきましたが、住宅ローンは基本的にはその土地と建物を担保としてお金を借りるので、実際にお金をもらえるのはおうちが完成し引き渡しが終わった後になります。

そのため、土地代やおうちの工期毎にかかるお金を借りたい場合は、つなぎ融資を利用する必要があります。

この制度を利用すると、住宅ローンの融資実行前に必要なお金をその段階で借りることができます。

そして、おうちが完成して住宅ローンの融資が実行されたら、つなぎ融資の段階で借りていたお金はそれでいったん返済し、残りは通常通り住宅ローンの支払いをしていくといった形になります。

ただ、つなぎ融資という形でお金を借りる形にはなるので、住宅ローン実行前にも手数料や金利の支払いなどが発生し、少し追加でお金が掛かります。

また、つなぎ融資が必要となった場合はそれができる住宅ローンの組み方のする必要があるので、事前審査の際には忘れずにその旨を担当の銀行員の方へ伝えましょう。

契約内容の検討

ここからは、住宅ローンの契約内容で考えるべき検討内容をお伝えします。

住宅ローンの組み方は検討ポイントがいろいろとあるのが、特に重要な検討項目が下記の７つになります。

検討項目ということは何かを選んで決めなければならないということなので、同時にこれはお悩みポイントとも言えますね。

住宅ローンの組み方によって、月々の支払金額や今後のライフプランに大きく影響されます。

何とか「分からない・めんどくさい」という気持ちを押し殺しながら、慎重に検討していきたいですね。

※住宅ローンの検討項目については別ページで詳しくお伝えしていますので、興味のある方はこちらにも遊びにきてくださいね。

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ローンの事前審査を行おう！

ローンの組み方の検討が終わったら、ローンの事前審査（仮審査）を行う段階に入ります。

事前審査を申し込む銀行は１社だけでも良いですが、複数社に申し込みをしても問題ありません。

ちなみに、事前審査で最も気になることといえば、やはり無事に通るかどうか。

そこで、インスタのフォロワーさんに、ローンの事前審査に落ちたことがあるかアンケートを取ってみた結果がこちらです。

このように、約２割の方がローンの事前審査が通らなかった経験があるようです。

ただ、銀行によって審査の基準が異なるので、他の銀行なら通る可能性もあります。

なので、事前審査に落ちた場合は、他の銀行を検討してみるのも一つの手です。

もちろん、資金計画に根本的に問題があった場合は、そちらの再検討も必要です。

また、最近ではネット銀行を利用している人の割合も増えており、そのアンケートもインスタで取ってみました。

その結果がこちら。

このように、およそ15％の人がネット銀行を利用されています。

ネット銀行はやはり面と向かって話を聞ける店舗型と比べると少し不安なところもありますが、金利が安いプランが多いので、少しでも金利を安くしたい場合は、上手に使っていきたいですね。

事前審査以降

ローンの事前審査(仮審査)が通った後は、ハウスメーカーにおうちの正式発注流れになります。

これ以降の話は「家づくりの流れ⑨」で詳しくお伝えしていますので、もう少しお待ち下さい。

この段階で使えるサービス

住宅ローンの事前審査を申し込む銀行を選ぼうと思っても、複数の銀行のプランを一つずつ確認するのはとても大変です。

そこで役に立つのが、住宅ローンを一括比較できるサイト「モゲチェック」。

複数のローンを比較できるほか、ローンに関する相談もできますので、より良い住宅ローンを見つけるための強い味方になってくれます。

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いよいよ、決める段階に入ります！

住宅ローンの事前審査が無事に通ったあたな、おめでとうございます！

土地とハウスメーカーの目途を付け、ローンの事前審査も通ったあなた。

これで、マイホーム購入のための準備段階は全て終わりました。

そうなると、次はいよいよそれらを決めて契約する段階に入ります。

ここまではまだ１円の費用も発生しておらず、後戻りも簡単ですが、これから先はそうはいかなくなります。

後戻り可能な段階にいるういち、今の選択肢で問題ないか、もう一度慎重に検討してください。

そして、これで大丈夫！という決心を付けてから、次のページへ進んでいってくださいね。

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